Создание ТСЖ (Товариществ собственников жилья) - это нелегкий труд, и мы надеемся, что наша беседа с Баходуром Хабибовым, исполнительным директором Союза потребителей РТ, окажет вам в этом посильное содействие.
Начинать новое всегда сложно, на пути реализации любой из трех новых форм управления жилищным хозяйством вас ждут большие трудности. Главной и самой большой трудностью будет работа с собственниками помещений. Собственники квартир, нежилых помещений (магазинов, ресторанов и т.д.) не привыкли платить, не получая услуг от ЖЭУ.
Многоквартирный дом имеет свой запас прочности, поэтому на первый взгляд его проблемы могут быть незаметны. Крыша стала «головной болью» последнего этажа, подвал – первого этажа. Перед инициаторами применения новых форм управления стоит непростая задача - объяснить каждому собственнику квартиры необходимость вкладывания средств, объяснить все преимущества новых форм управления, объяснить, почему надо платить.
Баходур Хабибов ответил на 20 актуальных вопросов, которые часто поступают в нашу редакцию от читателей.
1. Зачем нам это нужно?
Любой многоэтажный дом - это сложное инженерно-строительное сооружение, требующее периодического ухода, содержания, своевременного ремонта конструкций. При отсутствии ухода дом приходит в аварийное состояние. На первый взгляд это незаметно, но постепенно неправильная эксплуатация и отсутствие ухода могут привести к износу несущих стен и конструкций, осадке дома и разрушению фундамента. Система ухода за многоквартирным домом сегодня выражена тремя формами управления, любую из которых могут эффективно реализовать собственники квартир. Поэтому будущее вашего дома в ваших руках, а чем быстрее вы примете решение, тем быстрее вы начнете решать проблемы вашего дома.
2. Почему я должен платить, я ведь оплачиваю налоги за квартиру, пусть государство и ремонтирует.
Согласно нормам закона «О приватизации жилищного фонда РТ», который вступил в действие в 1995 году, государство начало передавать в собственность граждан квартиры государственного жилищного фонда. К настоящему времени около 98 процентов всех квартир в Таджикистане находятся в собственности граждан. Данный Закон также определил, что после приватизации собственники квартир являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома. Это означает, что хозяином общего имущества являются собственники квартир, то есть это общая крыша, общий подвал, общие стены, общие подъезды. Это был сознательный шаг не только в нашей стране, но и во всех странах бывшего социалистического лагеря. Государство, не имея бюджетных средств на содержание жилищного фонда, которые были в его распоряжении при социалистической экономике, «подарило» гражданам квартиры в их собственность через приватизацию.
С правом собственности на квартиру также перешло и право собственности на общее имущество. Никто сегодня, кроме самих собственников квартир, не несет за него ответственность. Налоги же, которые государство получает от собственников квартир, идут в государственный бюджет и возвращаются к нам в виде «социальных» услуг для решения общественных задач, стоящих перед нашим государством, к примеру, содержание детских домов, интернатов, помощь инвалидам и т.д. Конечно, эти налоги не предназначены для содержания и ухода за фондом. Налог на недвижимость есть во всех странах мира.
3. Крыша и подвал ко мне отношения не имеют, я не буду платить, так как живу на третьем этаже. Почему я должен платить?
Многоквартирный дом - это единая строительная конструкция, поэтому общее состояние крыши, подвала могут оказать воздействие на весь дом. К примеру, постоянно затопляемый подвал может серьезно отразиться на фундаменте дома, который может дать осадку или появятся трещины - из-за разного давления на фундамент и состояния почвы под домом.
Или другой пример: протекает крыша. На первый взгляд кажется, что ничего страшного, но если вовремя не следить за ней, то это может привести к разрушению общих скрепляющих дом конструкций. Именно поэтому законы обязывают всех собственников квартир, независимо от этажности и месторасположения квартиры, нести ответственность за весь дом вместе. Точно так же каждый собственник квартиры (и нежилых помещений) несет ответственность за лифт, мусоропровод, фасадные части, межпанельные швы, чердачные помещения, подъезды и многое другое, что можно объединить под понятием «общее имущество в многоквартирном доме».
4. Чем отличаются новые формы управления от ЖЭУ?
ЖЭУ (Жилищно-эксплуатационные управления) создавались в советские времена для управления государственным жилищным фондом. В те времена государство напрямую финансировало ремонт и содержание жилищного фонда, представленного многоквартирными домами. ЖЭУ имели средства и соответственно управляли многоквартирными домами, выполняя еще ряд общественных функций. Но с начала 90-х годов государство уже не могло финансировать жилищный фонд, с чем и была связана приватизация – передача квартир в собственность граждан, чтобы они сами занимались ремонтом и содержанием. Но ЖЭУ было решено оставить для того, чтобы они оказывали услуги по договору. Однако эта система не была продумана. Были установлены тарифы для обслуживания домов, но они были одинаковы для всех домов, и собственников квартир заставляли платить эти деньги. Те небольшие средства, которые собирали ЖЭУ, уходили на ремонт более старых домов. Результат такой системы – сегодняшнее состояние наших с вами многоквартирных домов.
Нормы нового закона дают право выбора формы управления самим собственникам помещений. Теперь общее собрание собственников помещений может самостоятельно определить форму управления, разработать бюджет для дома, а самое главное - все деньги, которые будут собирать собственники помещений в вашем доме, будут расходоваться только на ваш дом. Никто не имеет права заставить вас платить непонятно кому и непонятно за что деньги, вы сами определяете нужную сумму, сами же ее и расходуете на свой же дом.
5. Если я проголосую против создания ТСЖ, вы разве сможете меня заставить платить?
ТСЖ создается решением 2/3 голосов от общего числа собственников помещений. Если такое решение принято и оформлено протоколом, то оно имеет законную силу для каждого собственника квартиры, независимо от того голосовал он «за» или «против». Закон обязывает его платить ту сумму расходов, которую определит общее собрание членов ТСЖ для всех собственников квартир.
Согласно статье 11 Закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственниках жилья», пункт 3, «Решение о выборе (изменении) способа управления является обязательным для всех собственников». Согласно статье 7 данного закона, пункт 5, «Собственник помещения обязан участвовать в общих расходах по содержанию общего имущества и земельного участка в размере, соответствующем его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество». Наконец, согласно этой же статье, пункту 6, если собственник квартиры не оплачивает (установленный ТСЖ или другой формой управления) размер участия в общих расходах более двух месяцев, то общее собрание имеет право обратиться в суд с требованием принудительного взыскания доли расходов.
Так что, независимо от членства в ТСЖ или в другой форме управления, собственник помещения обязан платить. А его неучастие может навредить ему самому тем, что он не сможет принять участие в обсуждении бюджета, размера расходов.
6. Я не живу здесь, я здесь только иногда бываю, почему я должен платить так же, как постоянно живущие жители?
Есть коммунальные услуги, такие, как водоснабжение, газо- и электроснабжение. Собственник квартиры платит за фактическое количество полученных услуг по счетчику, а при его отсутствии - по тарифу. Собственник квартиры при отсутствии счетчика должен подать заявление соответствующему поставщику о временном отсутствии, в этом случае его приборы пломбируют, к примеру, вентиль крана. Но если вы не проживаете в квартире, а расходы на ваш многоквартирный дом производятся, то вы обязаны платить, так как вы все равно являетесь совладельцем общего имущества, уход и содержание которого обеспечивается именно этими взносами. Об этом же говорится и в Законе (статья 7, пункт 5) «Не использование собственником принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не освобождает его от участия в общих расходах». Поэтому в квартире вы можете и не жить, а в расходах вы обязаны участвовать.
7. Я сам заплатил за ремонт крыши 2000 сомони, почему я опять должен платить?
Формы управления многоквартирным домом основаны на справедливой раскладке расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Поэтому если эти расходы были произведены недавно, то вы можете представить соответствующие документы, подтверждающие сделанные вами расходы (квитанции и т.д.), которые будут зачтены вам в счет ваших будущих платежей.
Но если же речь идет о ремонте, сделанном 5 лет назад, то ваше требование будет, по крайней мере, нелепым. Но самое главное, помните, что вы собираемые деньги не отдаете кому-то, а будете тратить на свой же дом, для вашего же комфорта, поэтому стоит ли заострять на этом внимание?
8. Что будет, если мы вообще ничего не создадим? Жили же до сих пор.
Ничего хорошего. Вы просто потеряете через лет 10-15 свой дом. А пока будете жить в аварийном, небезопасном доме, с грязными подъездами, с сырыми подвалами, с большим риском ухудшения санитарной ситуации. Помните, что никто, кроме вас, проблемы в вашем доме решать не будет.
9. Как вести учет по собранным деньгам в ТСЖ? Как узнать: куда они будут израсходованы?
ТСЖ - это не «внешняя» организация, а организация, созданная самими собственниками квартир. Бюджет расходов для ТСЖ принимает общее собрание членов товарищества, которые являются собственниками квартир в данном доме. Общее собрание передает полномочия Правлению ТСЖ, которое выбирается собственниками квартир из числа членов ТСЖ. Каждый член товарищества имеет право в любое время прийти и посмотреть документы товарищества, куда и на что расходуются средства, сколько собрано и кто остался должен. Для полной ревизии годовой деятельности члены товарищества избирают из своего состава Ревизионную комиссию, которая проверяет всю деятельность Правления и докладывает о состоянии дел на ежегодном отчетном собрании ТСЖ. Этими механизмами обеспечивается полная прозрачность расходования средств ТСЖ.
10. Если ТСЖ будут постоянно проверять разные органы? Зачем такая головная боль?
ТСЖ - организация, цель которой - собирать деньги с членов и направлять их на содержание своего многоквартирного дома. Здесь не может возникнуть цели сокрытия каких-то расходов или укрывательства от налогов, а уж тем более присваивания государственных средств. Так что не может быть и речи о постоянных проверках. Конечно, финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ тоже имеют право проверять, но, согласитесь, здесь рисков, что кто-то займется нецелевым расходованием средств, гораздо меньше. Тем более ТСЖ имеет свой внутренний контроль в виде ревизионной комиссии, да и каждого члена, которые будут всегда заинтересованы в целевом расходовании своих средств.
11. Чем государство нам поможет, если мы создадим ТСЖ?
Тридцать пятый президент США Джон Фицджеральд Кеннеди когда-то сказал: «Не спрашивай, что твоя страна может сделать для тебя. Спроси себя, что ты можешь сделать для нее». Ждать от государства финансовой помощи бесполезно, потому что если была бы такая возможность, то эта помощь оказывалась бы. Прошло время теплого советского иждивения, и сегодня ждать от кого-то, что он решит наши проблемы за нас, безнадежно. Мы выбрали рыночный путь развития, а рынок диктует свои правила и свои жесткие требования. Государство в новых рыночных реалиях оказывает помощь уязвимым слоям населения, это в первую очередь люди с ограниченными возможностями (инвалиды), малоимущие, сироты, многодетные, пожилые люди.
12. Заработную плату сотрудники ТСЖ получают?
Установление заработной платы для членов Правления или для председателя правления - это ваше решение. Если вы считаете, что его труд должен быть оплачен, то вы можете внести в бюджет вашего ТСЖ расходы на покрытие его заработной платы и соответствующих налогов. Конечно, работать бесплатно мало кто согласится.
Но опыт первых 20 ТСЖ Таджикистана показал, что только два из двадцати ТСЖ включили в бюджет расходы на покрытие заработной платы (250 сомони в месяц в одном случае и 400 в другом), остальные председатели сами согласились работать бесплатно. В некоторых ТСЖ председатель был освобожден от оплаты членских взносов решением общего собрания.
13. ТСЖ имеет право «делать бизнес»?
Конечно. Согласно нормам статьи 24 Закона, «Товарищество имеет право заниматься предпринимательской деятельностью в соответствии с Гражданским кодексом Республики Таджикистан в пределах, соответствующих уставным целям товарищества». То есть, ТСЖ может заниматься бизнесом, может зарабатывать деньги. Но есть главное отличие от деятельности предпринимателей: если предприниматели полученную прибыль после уплаты всех налогов распределяют между своими учредителями, то ТСЖ полученную прибыль после уплаты налогов направляют на цели своего создания, то есть на содержание и эксплуатацию общего имущества своего многоквартирного дома. К вопросу, каким бизнесом может заняться ТСЖ: сдавать в аренду общие объекты недвижимости, к примеру, подвал, или сдавать в аренду участок придомовой территории для магазина, дать разрешение на размещение рекламы на своем доме и т.д.
14. Что делать со справками с места жительства и т.д.? ТСЖ их будет выдавать вместо ЖЭУ или как?
По инерции с советских времен всевозможные справки нам выдавало ЖЭУ, потому что оно является государственной организацией и имеет административное право выдавать такие справки. Кроме того, первичный жилищный учет, прописка и выписка также осуществляется сегодня со стороны ЖЭУ. ТСЖ в свою очередь являются негосударственными организациями и права выдавать какие-либо справки не имеют. Тем более, согласно статье 16 Закона, «Товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, обеспечения его сохранности и содержания, пользования общим имуществом и земельным участком, а также в порядке распоряжения общим имуществом».
В разных городах данная проблема в настоящее время решается по-разному. К примеру, в Душанбе будут создаваться жилищные инспекции, цель создания которых - первичный жилищный учет, выдача всевозможных справок. Данные инспекции не будут иметь отношения к управляющим организациям, это отдельные государственные структуры. В Худжанде справки будут выдаваться по прежнему принципу, теми же отделениями ЖЭУ, но опять же это не будет иметь отношения к деятельности по договорам управления.
15. Как заставить платить людей, которые не живут здесь? Как бороться с квартирантами?
Это достаточно важный вопрос, поэтому ему посвящена вторая часть нашей беседы.
16. Какие полномочия у председателя ТСЖ?
Полномочия председателя Правления ТСЖ подробно описаны в статье 35 Закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья». По общим принципам председатель правления избирается общим собранием из числа членов товарищества на тот же срок, что и правление товарищества, подотчетен общему собранию и правлению товарищества.
Председатель Правления представляет собой исполнительное руководство ТСЖ, он занимается подписанием договоров, документов от имени ТСЖ, сбором и расходованием средств ТСЖ, а главное - обеспечивает реализацию всех решений общего собрания ТСЖ. Самостоятельно поменять бюджет или превысить какие-то бюджетные рамки, установленные общим собранием, он,
конечно, не может.
17. Где и как зарегистрировать ТСЖ?
ТСЖ регистрируется на основании Закона РТ «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья» от 5 августа 2009 года, статья 20, а также согласно Закону Республики Таджикистан «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 18 мая 2009 года. В соответствии с требованиями норм данных законов:
1. ТСЖ регистрируется по принципу «единого окна». То есть, все документы сдаются в соответствующий налоговый орган по месту нахождения ТСЖ.
2. Для регистрации ТСЖ предоставляются в регистрирующий орган следующие документы:
• Заявление Председателя ТСЖ о регистрации юридического лица (по установленной форме, которую вы получите там же при регистрации);
• Протокол общего собрания собственников помещения «О создании ТСЖ»;
• Список собственников квартир (помещений) с их паспортными данными и наименованием правоустанавливающих документов на право собственности каждого собственника в списке, с их подписями;
• Устав ТСЖ;
• Копия паспорта и личного ИНН председателя;
• Квитанция об оплате госпошлины.
3. Срок принятия решения о регистрации или мотивированный отказ в регистрации - до пяти рабочих дней с момента предоставления документов.
Процедура регистрации ТСЖ максимально упрощена. Как показала практика, единственное, что может отнять достаточно времени, - это заполнение списка членов ТСЖ, который составляет 2/3 от общего числа собственников квартир. В списке должны быть следующие графы: ФИО собственника квартиры, его паспортные данные, данные его правоустанавливающих документов.
Правоустанавливающие документы на право собственности – это документы, подтверждающие право собственности граждан на квартиру или помещение. Это могут быть договоры купли-продажи квартиры или договоры дарения, завещания и т.д., или копии соответствующих решений о квартире. Нет необходимости предоставлять копии паспортов или копии документов, достаточно указать серию и номер паспорта, кем и когда выдан, а также дату и номер договора купли-продажи или другого документа.
Далее устав: он типовой, практически одинаковый для любого ТСЖ.
18. Что делать с прежними долгами перед ЖЭУ?
Независимо от того, оказывались услуги со стороны ЖЭУ или нет, ЖЭУ начисляло долги собственникам квартир, которые у некоторых собственников представляют внушительную сумму. Эти долги начислялись по установленным местными исполнительными органами государственной власти в крупных городах Таджикистана тарифам.
Закон четко определяет судьбу бывших долгов перед ЖЭУ только для товариществ собственников жилья. В частности, в статье 17 Закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья», в пункте 6 указывается, что «Товарищество не несёт ответственности за долги собственников помещений, организаций или предприятий, ранее обслуживавших многоквартирный дом». Другими словами, ЖЭУ не имеют права требовать с ТСЖ выплаты предыдущих долгов собственников помещений. Для двух других форм управления в законе ничего не прописано детально. Но это правило применимо по общим правовым нормам для всех форм управления, так как это новые юридические схемы, они не являются правопреемниками ЖЭУ и не несут ответственности за предыдущие обязательства собственников квартир.
Было принято специальное Постановление Председателя города Душанбе от 10 декабря 2009 года, № 603 «О мерах по улучшению услуг в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда и созданию товариществ собственников жилья».
В данном постановлении в пункте 2 указывается, что все дебиторские задолженности могут быть переданы ТСЖ или другой выбранной форме управления многоквартирным домом. То есть, если такая задолженность существует, то она передается ТСЖ, а уже само ТСЖ решает, что с этими долгами делать - или взыскать их с собственников квартир в пользу ТСЖ, или «простить» их. Но иногда может быть ситуация, что собственник переплатил, и теперь ЖЭУ должно собственнику, в наличии кредиторская задолженность. То на сумму этой задолженности ЖЭУ должно оказать услуги. В целом по дому производится расчет суммарной разницы дебиторской и кредиторской задолженности и по полученной разнице принимается решение: или ЖЭУ долги передает ТСЖ, или ЖЭУ при наличии своей задолженности на эту сумму оказывает услуги. Такая же схема при других формах управления.
19. Можно ли создать ТСЖ в нескольких домах?
Принцип создания и функционирования ТСЖ - это объединение граждан для управления общим имуществом своего многоквартирного дома. Другими словами, юридическая схема ТСЖ - это объединение собственников, имеющих общее имущество, владеющих правом общей долевой собственности на это имущество. Понятное дело, что два многоквартирных дома - это два «отдельных» общих имущества, и собственники этого имущества в одном доме не имеют отношения к общему имуществу в другом доме. На практике сложно представить такое ТСЖ, так как сложно будет собирать деньги для нужд двух домов в составе одного ТСЖ, в результате - потенциальные конфликты между жителями разных домов.
В то же время закон не запрещает создание ТСЖ в двух и более домах при наличии общих коммуникаций, что указано в статье 18, пункт 1. Бывают строительные особенности многоквартирных домов, когда они связаны общими коммуникациями, то есть имеют общие водопроводные трубы, или это единый блок, разделенный только по почтовому адресу, и т. д.
В таких домах, которые представляют собой единый комплекс, можно создать одно ТСЖ.
20. Можно создать несколько ТСЖ, а потом объединить их в одну ассоциацию?
Это зависит от цели создания такой ассоциации. Если ассоциация создается для управления общим имуществом всех домов - ТСЖ, которые входят в ассоциацию, то это повторяет вариант попытки создания ТСЖ в нескольких домах. Но если ассоциация создается для представления общих интересов ТСЖ – членов, то это перспективная форма продвижения интересов ТСЖ на всех уровнях власти. К примеру, во многих постсоветских странах действуют региональные и национальные ассоциации ТСЖ, которые продвигают новое законодательство в сфере деятельности ТСЖ, отстаивают их интересы перед министерствами и ведомствами, работают с местными органами государственной власти, защищают интересы ТСЖ в разных спорах, оказывают просветительскую и консультационную помощь членам ТСЖ. Финансовая устойчивость деятельности такой ассоциации
осуществляется за счет членских взносов, которые оплачиваются со стороны членов – ТСЖ.
У вас ещё есть вопросы? Звоните, пишите и приходите к нам!
21.11 16:17
