Ждать или покупать недвижимость
19.10.2014, 23:57
Волнительно. Тревожно. Уже даже местами страшно. Санкции, рубль с российской нефтью дешевеет, а бензин наоборот. Да и вообще все дорожает. Куда податься небедному россиянину с накопленным и заработанным? Да куда обычно - в недвижимость! Больше-то некуда...
Приобретение недвижимости не просто считается, но и давно является в России одним из самых надежных методов, позволяющих как минимум не потерять средства в период любых экономических катаклизмов, а как максимум еще и заработать. Однако в какой момент лучше всего покупать и что именно?
Решать необходимо немедленно. И не просто сегодня, а уже даже вчера. Впрочем, слишком уж много вопросительных знаков. Пора давать ответы и утверждать.
Купить вовремя
Сейчас покупатели ждут, что «уже вот-вот» застройщики начнут активно снижать цены на квартиры. Это иллюзия. Если девелопер начинает играть в дисконты, он рискует попросту не собрать необходимых средств для завершения проекта. Ведь и конструктив, и отделка, и «начинка» дома, в особенности качественного, - это зависимость от импорта. Любая стройка подчинена валютному курсу, и чем выше класс объекта, тем сильнее эта зависимость. По статистике каталога Allbiz, покупка коммерческой недвижимости, включая залы торговые и павильоны, намного привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая.
Пока (хочется даже выделить это вот так: ПОКА) большинство девелоперов еще держат цены в рублях без привязки к валюте. Но это временное явление. Вскоре они перейдут на расчеты цен по курсу ММВБ на день заключения сделки. Вот тогда будет уже поздно пить боржом...
А час этот, учитывая ситуацию на рынках, очень близок, и возможно, к моменту выхода номера из типографии он уже будет свершившимся фактом.
Конечно, чем выше степень готовности объекта, тем ниже его зависимость от валютного курса. К моменту завершения стройки все контракты на поставку оборудования и материалов у девелопера давно подписаны и многие даже предоплачены.
Пример тому - ЖК «Триколор», один из трех корпусов которого вводился в эксплуатацию в сентябре. Основные затраты по этому объекту уже сложились, в том числе последний валютный платеж за инженерное оборудование (600 тыс. евро в Германию). Поэтому на бюджете таких вот финиширующих проектов колебания курса уже не отражаются. Это дает девелоперам право на фиксацию курса. В «Триколоре», например, он замер на уровне 36 руб. за доллар.
Выбрать правильно
Очевидно, что в минимальном риске инвестиции в объекты, максимально близкие к завершению. Это аксиома. Но нюансов предостаточно. Большинство из них выявляется при оглядке на ситуацию на рынке в период прошлого кризиса, 2008-09 года.
При выборе сегмента помним классику: мы не так богаты, чтобы покупать дешевые вещи. Экономпроекты на начальном этапе строительства в прошлый кризис из котлована так и не вылезли. Дольщики расхлебывают последствия своих решений до сих пор. Выжили непереоцененный и незакредитованный «комфорт», бизнес-класс и «элитка» с умным финансовым менеджментом во главе компаний.
Как показывает анализ проектов в сегментах «премиум» и «бизнес+», вышедших на рынок в кризисные годы, все они в конечном итоге были завершены и введены в эксплуатацию. Более того, цены на вторичном рынке на них выросли. Причем, если посмотреть в таблицу от компании Blackwood, - весьма уверенно и очень сильно.
При выборе площади квартиры правил два. Если «для себя» - то с запасом по площади. А если для перепродажи и заработка - то поменьше: их легче сбрасывать, и у них цена квадратного метра относительно большеразмерных квартир выше. Как правило, «однушки» имеют повышающий коэффициент, доходящий до 10%. Наиболее прозорливые девелоперы очень хорошо использовали этот факт в 2008-09 годах. Так, на проекте «Авеню 77» владельцам «однушек» предложили поменять имеющуюся недвижимость на двух- или трехкомнатные квартиры на весьма льготных условиях. В итоге девелопер распродал остатки больших квартир и вернул на рынок ликвидные маленькие, которые, как и ожидалось, быстро раскупили.
Оценить продавца
Репутация и финансовое состояние застройщика в тревожные времена становится определяющим фактором для решения о покупке новостройки.
В идеале, конечно, следует изучить финансовую отчетность и качество корпоративного управления. Однако это не всегда возможно. Из реально доступных точек контроля остаются долговая нагрузка компании, объем портфеля ранее реализованных проектов. Оптимально, если в текущей продаже у застройщика несколько проектов в разной степени готовности и как можно меньше - в состоянии «на котловане».
Сейчас
Так. Давайте выдохнем и спокойно взвесим сухой остаток. И скажем сами себе спокойно (хорошо, что у глянцевых изданий пока еще нет цензуры): лучше не будет, дорогое и востребованное дешевле не станет. Поэтому тактика действия в такой неспокойный период должна быть скупа на размышления и решительна. Концентрат ее - на соседней полосе. А выводы просты: если для себя и сохранить - купить в высокой степени готовности побольше в метрах, если позволяют средства. И просить максимальных скидок. Если вложить и потом продать - брать максимум объектов с минимальными площадями и запастись терпением, чтобы поискать, где еще такое осталось. Тема не закрыта. Мы продолжим в следующем номере.
АЛЕКСЕЙ БЕЛОУСОВ,
коммерческий директор компании Capital Group
Думаю, что нельзя проводить аналогию сегодняшней ситуации с кризисом 2008-09 годов. Шесть лет назад у покупателей банально не было денег. И паника, начавшаяся у части инвесторов, подтолкнула их к выходу из проектов. Но это была реакция отдельных людей, которые привыкли инвестировать средства на ранних этапах строительства и выходить из проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Понимая, что денег на рынке нет, они стали опасаться, что жилые комплексы, куда были вложены их средства, не будут достроены, и пытались зафиксировать прибыль. При рыночной цене в 3,5 тыс. долл./кв.м они готовы были продавать квартиры по 2,5 тыс. долл./кв.м, мотивируя это тем, что изначально объект был приобретен по 700 долл./кв.м.
В тот момент, чтобы не допустить подобного шокового бегства покупателей из нашего проекта «Авеню 77», мы воспользовались пунктом в договоре, утверждающим, что переуступка прав собственности производится с письменного согласия застройщика, и ввели шестимесячный мораторий на право совершения подобных сделок. Благодаря такому решению нам удалось удержать рынок на объекте, и уже через полгода квартиры в комплексе реализовывались по рыночной цене - 3,5 тыс. долл./кв. м.
Сейчас средства у целевой аудитории есть, а проблему для них представляют скорее колебания валютного курса и опасения в связи с нестабильностью ситуации в целом. Покупатели задаются вопросом: а что будет, если курс доллара вырастет до 50?
Они стали дольше думать, им требуется больше времени на принятие решения. По нашей статистике, количество звонков за девять месяцев этого года снизилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А вот время на принятие решения о покупке увеличилось примерно на 30%. Время оплаты контрактов также выросло в среднем на 20-30%.
Кстати, именно сейчас наступило то время, когда застройщики начали активно предлагать покупателям максимально гибкие условия. Первое, что делают компании, когда ситуация выравнивается, - ставят более жесткие условия по контрактам, в частности, сокращая сроки оплаты. А затем они вынуждены все равно поднимать цены - из-за роста себестоимости строительства и банальной инфляции.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам
зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
21.11 21:14
