В законе о госбюджете появилось новое понятие - минимальная арендная плата недвижимого имущества. Нововведение возмутило как арендодателей, так и арендаторов. Что в нем не так?
Речь идет об установлении нижней отметки арендной платы для частного имущества (жилье и другие объекты), все вопросы, связанные с арендой государственного имущества, давно уже регулируются законом «Об аренде в РТ».
Если говорить простыми словами, частные лица теперь не могут сдавать свое имущество в аренду ниже установленной государством планки, правда, никаких ограничений в верхнюю сторону не предусмотрено.
Минимальная арендная плата 1 квадратного метра в законе о госбюджете на 2023 год установлена в следующих размерах:
- для объектов недвижимости, используемых в качестве жилых зданий (помещений), а также их вспомогательных зданий, – 20% от показателя для расчетов;
- для объектов недвижимости, используемых в целях производственной деятельности, – 30% от показателя для расчетов;
- для объектов недвижимого имущества, используемых в целях торговой деятельности, создания предприятий общественного питания, других видов услуг и выполнения работ, – 60% от показателя для расчетов;
- для объектов недвижимости, используемых в целях осуществления других видов деятельности, – 45% от показателя для расчетов.
Показатель для расчетов на текущий год установлен в размере 68 сомони.
Таким образом, арендная плата каждого квадратного метра жилья не должна быть ниже 13,6 сомони, производственных объектов - 20,4, объектов торговли и общепита - 40,8, а объектов другого назначения разных видов деятельности - 30,6 сомони.
Конечная арендная плата по городам и районам устанавливается с использованием региональных коэффициентов, которые определены в Налоговом кодексе.
Минимальная арендная плата в Душанбе (коэффициент 1) остается неизменной, а по другим территориям страны, в зависимости от коэффициента, она снижается от 20% до 90%.
Например, коэффициент городов Худжанд, Бохтар и Куляб установлен в размере 0,8. Соответственно, минимальная арендная палата каждого квадратного метра жилья в этих городах составляет 10,88 сомони, что на 20% ниже, чем в Душанбе.
Для самостоятельного определения нижней планки арендной платы в конкретном районе нужно всего лишь умножить коэффициент этого района на установленную минимальную общереспубликанскую арендную плату объекта того или иного назначения.
Зачем это нужно властям?
Нововведение действует с 1 января наступившего года. Его целесообразность на пресс-конференции в Налоговом комитете объяснили тем, что арендодатели в своих договорах с арендаторами скрывают истинную стоимость сделки, чтобы меньше платить налогов.
В директивном письме налогового ведомства своим региональным подразделениям, которое вручили «Азия-Плюс» в качестве «более полного ответа на вопрос», говорится, что вышеназванные нормы установлены для предотвращения нарушения законодательства, регулирования размера арендной платы и правильной отчетности, а также прозрачности оплаты налогов со стороны арендодателей.
Схожие обоснования озвучил министр финансов Файзиддин Каххорзода во время своей пресс-конференции на прошлой неделе.
Он утверждает, что арендодатели в официальных документах показывают сильно заниженные доходы, вследствие чего бюджет страны лишается налоговых поступлений в больших объемах.
Министр уверен, что принятие мер будет способствовать улучшению налогообложения арендодателей, и, соответственно, пополнению бюджета страны.
Он добавил, что министерство готово рассмотреть и обсудить любые другие альтернативные предложения для решения данной проблемы.
Недопустимое решение?
Между тем, нововведения возмутили как арендаторов, так и арендодателей, которые считают, что власти нередко вносят недопустимые законодательные поправки, прикрываясь «недобросовестностью налогоплательщиков».
Арендаторы не сомневаются в существовании таковых среди собственников недвижимости, но считают неправильным всех мерить под одну гребенку.
Они опасаются, что принятое властями решение спровоцируют рост и без того высокой арендной платы.
Есть также среди них недовольство относительно единой планки для конкретного города или района.
«Арендная стоимость объектов в центральной части Душанбе и его окраинах сильно разнится. Однако законотворец не стал обдумывать все детали до конца, установив обязательную нижнюю планку для всего города на одном и том же уровне, что приведет к подорожанию арендной платы на окраинах города», - говорит один из столичных арендаторов.
Арендодатели негодуют вмешательством власти в ценообразование на рынке аренды частного имущества, допуская, что необдуманное решение властей может привести к хаосу на этом рынке.
Они не могут понять, каким образом государство или отдельное лицо может себе позволить диктовать цену на частную собственность.
Собственники недвижимости советуют властям не вмешиваться в ценообразование на рынке, так как данные вопросы решаются естественным образом – путем спроса и предложения.
Для решения проблем со сбором налогов они рекомендуют найти другие, более приемлемые и безболезненные для рынка решения.
«В противном случае, - уверены арендодатели, - естественный баланс между спросом и предложением на рынке может нарушиться, в результате чего численность налогоплательщиков, находящиеся "в тени", может увеличиваться, а это означает сокращение налоговых поступлений в бюджет».
И это рыночная экономика?
«Азия-Плюс» не смогла найти такую практику (установление государством минимальной арендной платы на частное имущество) в других странах, по крайней мере, в тех странах, где, как и в Таджикистане, работает рыночная экономика.
Один из главных принципов такой модели экономики является свободное ценообразование. Государство при такой модели может устанавливать цены исключительно на собственное имущество.
Допускается вмешательство государства в ценообразование исключительно на тех рынках, где существуют монополисты. Но даже на таких рынках антимонопольное ведомство не может позволить себе диктовать конкретные цены, оно всего лишь может потребовать, чтобы доминаты обосновывали установленные цены.
Любой механизм будет хорошо функционировать только тогда, когда все его детали, даже самые малейшие, работают исправно. Любая импровизация с деталями может вывести из строя весь механизм. 
21.11 13:37
