Мнение экономиста: Как заработать на ипотеке?
14.11.2013, 17:28
Как одновременно решить проблему жилья для молодых семей и их достойной пенсии в будущем?
ДЛЯ того чтобы создать семью и воспитать минимум двух детей, молодой семье необходимо как минимум 40 квадратных метров жилья, что эквивалентно типовой однокомнатной квартире. Рыночная стоимость такого жилья может составить до 100 тыс. сомони. Как правило, у молодых семей таких средств нет…
Выдаваемая государством пенсия не покрывают потребности пенсионеров. Многим из них проходится рассчитывать только на помощь своих детей…
Как же можно решить проблему жилья для молодых семей и их достойной пенсии в будущем?
Изучив мировой опыт, я пришел к выводу, что на этот вопрос существует только один ответ - переход на накопительную пенсионную систему и использование этих накопленных средств на строительство социального жилья при условии ипотечного кредитования.
«Меняем» пенсии на ипотеку
В ТАДЖИКИСТАНЕ практика выдачи ипотечных кредитов - достаточно новое явление, так как не каждая семья попытается взять кредит на строительство жилья под 12% годовых сроком до 10 лет. Основным недостатком ипотечного кредитования в республике являются высокие процентные ставки и короткий срок погашения кредита, что, в свою очередь, влияет на сумму ежемесячного платежа.
Например, если молодая семья захотела построить дом стоимостью 100 тыс. сомони и для его завершения взят ипотечный кредит сроком на 10 лет и под 12% годовых, то минимальный платеж этой семьи для погашения кредита составит 1434,71 сомони в месяц (все расчеты сделаны на основе платежей по аннуитету). За весь период эта семья выплатит финансовому учреждению 172 тыс. 165 сомони. При этом условий выдачи ипотечного кредита, которые мы сейчас привели в качестве примера, в Таджикистане практически нет. Эти условия ипотечного кредитования больше относятся к России и Республике Казахстан.
Необходимо также отметить, что не каждая молодая семья в течение длительного периода стабильно может обслуживать свои финансовые обязательства в размере 1434,71 сомони в месяц.
В этом случае решением такой проблемы может быть использование средств накопительной пенсионной системы для выдачи ипотечных кредитов сроком до 30 лет под 2-3% годовых. В этом случае размер ежемесячных платежей молодой семьи в счет погашения своих долгов по ипотечному кредиту составит 395 сомони 12 дирамов в месяц. В этой ситуации суммарные платежи молодой семьи в счет погашения своих долгов по ипотечному кредиту составят 142 тыс. 243 сомони 50 дирамов.
Как видно, из этих двух вариантов второй - более реалистичен, так как при среднем уровне дохода молодой семьи, равном 2000 сомони, ежемесячные платежи в счет погашения ипотечного кредита составят всего менее 400 сомони, или 20% от всего семейного бюджета.
Для того чтобы была возможность выдавать такие кредиты молодым семьям, необходимо переходить на обязательную накопительную пенсионную систему и использовать эти накопленные средства на выдачу ипотечных кредитов для строительства нового жилья. Согласно опыту ведущих стран мира, а также наших ближайших соседей, таких как Россия и Казахстан, наиболее приемлемая ставка накопительного взноса составляет 10% от начисленной заработной платы. В некоторых странах мира накопительная часть ставки пенсионных взносов колеблется от 0% до 23,8% (смотрите таблицу).
Как видно из данных таблицы 1, валовой объем собираемых средств в накопительной части пенсионного фонда в странах мира составляет до 6,5% от ВВП. Исходя из этих показателей, мы можем провести приблизительные расчеты для Таджикистана.
Необходимо также отметить, что в республике с 1 января 2013 года действует в новой редакции Закон «О страховых и государственных пенсиях». Согласно ему, будущие пенсионеры будут получать пенсию в зависимости от размера выплат страховых взносов либо социальную пенсию в случае отсутствия трудового стажа на территории РТ. Накопительная пенсионная система предусмотрена этим Законом, но не имеет условия обязательного исполнения, что делает понятие накопительной пенсии и его исполнения расплывчатым. Также необходимо добавить, что данная пенсионная система фактически оставляет за бортом трудовых мигрантов, число которых, по некоторым данным, равняется 1 млн 500 тыс. человек, что больше численности работающих легально внутри Республики Таджикистана (1 млн 200 тыс.). При этом их средняя заработная плата составляет 600 сомони в месяц. По некоторым расчетам месячный доход наших трудовых мигрантов составляет более 1200 сомони в месяц. В российских рублях эта сумма равна 8 тыс. рублей, что является даже заниженным показателем.
В настоящий момент размер страховых взносов в пенсионную систему республики составляет 25% за счет работодателей и 1% за счет работников.
Предлагаемая схема предусматривает отмену 1% за счет работника и установление вместо этого платежа 10%-го отчисления в накопительный Государственный пенсионный фонд, который будет сберегаться на счетах «Амонатбанка», и за счет этих средств будут выдаваться ипотечные кредиты молодым семьям на строительство нового жилья.
Для лиц, которые работают за пределами страны (трудовые мигранты), необходимо установить фиксированную сумму, эквивалентную 20% от средней заработной платы на территории республики. В результате число плательщиков в счет накопительной пенсионной системы составит 2 млн 700 тыс., что составляет около 70% от общей численности трудоспособного населения страны.
По мере развития экономики и расширения численности людей, занятых в стране, необходимо снижать ставку страхового взноса в пенсионную систему - с 25% до 15%. Ниже в таблице 2 показаны прогнозные показатели развития экономики и накопительной пенсионной системы Республики Таджикистан на 2015–2025 гг.
При этом стоимость самой квартиры будет равна 100 тыс. сомони, а социальная инфраструктура, соответственно, 25 тыс. сомони. К социальной инфраструктуре в первую очередь относятся детские сады, школы, дороги, линии электропередачи, поликлиники, больницы и т.д. Через 10 лет после принятия данной реформы общее количество семей, получивших ипотечные кредиты, превысит 69 тысяч, что эквивалентно новоселью 280 тыс. человек в год.Как видно из расчетов таблицы 2, при первом годе функционирования накопительной системы пенсионного фонда в «Амонатбанке» будет накоплено около 3,78 млрд сомони, что хватит на строительство более 30 тыс. квартир со всей социальной инфраструктурой.
Куда деть инфляцию?
ТЕПЕРЬ рассмотрим конкретную ситуацию работника, который выйдет на пенсию, при условии функционирования двухуровневой пенсионной системы (страховой и накопительной). Если работнику в 2015 году было 53 года и он легально работал на территории Таджикистана, получая при этом 750 сомони вначале и 1343 сомони через 10 лет, то он за эти 10 лет, с учетом роста заработной платы, может заработать около 135 тыс. сомони. Суммарные начисления в страховую часть пенсионной системы у него могут составить, при ставке в среднем 20%, около 27 тыс. сомони. В накопительной части данный гражданин может накопить около 13,5 тыс. сомони. При этом суммарные накопления его пенсионных средств составят 40,5 тыс. сомони. Если учесть, что средний срок дожития (жизни после пенсии) 15 лет, то в год этот человек должен получать 2700 сомони, или 225 сомони в месяц.
Эта сумма на первый взгляд окажется очень маленькой. Но если стаж работника будет равняться 20 и более лет, эта сумма может вырасти в разы. Например, при аналогичных показателях если продолжительность стажа работника будет равна 30 годам, то средняя сумма получаемой пенсии данного гражданина будет равняться уже 675 сомони, а эта сумма уже более приемлемая.
Одним из существенных недостатков такой системы накопления пенсии и расходования ее на выдачу ипотечных кредитов является защита от инфляции.
В настоящий момент индекс инфляции в республике равняется 7–10% в год. Основной причиной инфляции в Таджикистане является слабая развитость внутреннего производства, особенно товаров народного потребления, к которым в первую очередь относятся продовольственные товары, текстильные товары и строительные материалы.
Реформируя пенсионную систему, необходимо также реформировать все секторы экономики, так как все эти факторы взаимосвязаны.
Для решения этих задач необходимо снижать налоги для реального сектора экономик, суть которых заключается в снижения ставки НДС с 18% до 12% в течение 6 лет и ставки отчисления в ФСЗН с 25% до 15% в течение 10 лет.
Также необходимо снизить процентные ставки кредитов в коммерческих банках с 24% годовых до 10-12%.
Для решения этих и других задач также есть соображения и идеи, которые могут быть воплощены без особых капитальных затрат и иностранных инвестиций. Об этом в следующих статьях.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам
зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
18.04 08:26
