Точечные застройки приведут Душанбе к тому, что скоро мы потонем в собственных отходах…
В редакцию «АП» часто обращаются жители столицы с проблемой точечной застройки внутри давным-давно обжитых микрорайонов. Эксперты-строители видят в этом проблему, а официальные лица заявляют о законности строительства и соблюдении всех норм.
ПРАКТИЧЕСКИ по всей столице ведется строительство как жилых домов, так и зданий для учреждений и организаций. Зачастую новостройки у жителей домов отбирают не только ухоженный двор, лишают части придомовой территории, но и даже солнечного света.
Жители пытаются бороться за свои права. Но им приходится вести долгую и бесполезную переписку с властями, обивать пороги учреждений и судов.
Но добиться справедливости не так просто…
Хождения по мукам
НАПОМНИМ, что жители домов 55/2, 55/3, 55/4, 57/2 по ул. Дж. Расулова, что в 32-м мкрн столицы, после безрезультатной переписки с органами власти обратились в редакцию «АП» с просьбой поспособствовать решению этой проблемы, иначе их дети могут остаться без своей площадки, а окружающие дома, в общем дворе которых собираются строить дом, - без света и воды.
По их словам, на детской площадке строится пятиэтажный дом с подземными стоянками. Жители в негодовании, почему выбрали именно этот участок, когда есть много других участков на территории 32-го микрорайона, площадь которых превышает ту, на которой собираются строить дом.
- Строители пообещали нам построить новую детскую площадку, но площадь этой детской площадки не позволяет уместить на ней наших детей. Примерное число этих детей около 700 человек, не считая семей, которые вселятся в новый дом, - говорит жительница одного из домов Зарина Мирзокосымова.
Предполагаемая площадка после строительства будет, по словам жителей, примерно 15 на 15 метров…
- Мы обращались в мэрию города Душанбе. Нас отправили к главному архитектору Файзуллоеву Кудратулло. Он показал нам макет строящегося жилого дома. Также он нам разъяснил, что строительство ведется законно. Но из всего этого мы не поняли, почему именно на этой территории ведется строительство, - говорит другая жительница, Хусния Камолова.
Жители считают, что этот участок был выбран в связи с тем, что строителям не придется проводить новую систему коммуникаций.
На данный момент, по словам жителей, строители будущего дома уже подвели кабель к распределительной коробке дома №55/4…
В самой строительной компании объяснять ситуацию отказываются, указывая на законность строительства.
А вот и другой пример.
Читатели письменно обращаются непосредственно и к столичному градоначальнику. Так, жители 63-го микрорайона, проживающие на улице Н. Карабаева, 148, и Южно-Обходная, 14, в своем письме просят руководство столицы помочь им в решении их проблемы. Они пишут, что рядом с их домами возводится здание, и, как им сообщили, это здание банка. Стройплощадка плотно прилегает к дому 148, из-за этого объекта были перекрыты несколько арыков на территории. Было срублено 15 деревьев на улице.
- Мы считаем, что наш микрорайон не нуждается в банке, потому что они в нашем районе практически на каждом шагу, - жалуются жители. - Этот банк перекрывает нам дорогу и создает неудобства. У детей нет места для игр…
Начальник отдела строительства администрации района Фирдоуси Хакимджон Шарипов в интервью «АП» сообщил, что стройка на данной территории ведется законно. Его слова подтвердил К. Файзуллоев, отметив, что на самом деле строится не банк, а жилой дом.
- Я лично ходил на место стройки, все стандарты учтены. Стройка ведется на допустимом расстоянии от жилого дома. Это будет пятиэтажный дом, в который впоследствии заселятся граждане. Я не думаю, что эта стройка приносит большие неудобства гражданам, им надо было сразу обращаться, как только началась стройка. Мы бы разъяснили все детали,- заявил главный архитектор.
Все по плану?
ПО мнению специалистов, при нынешнем строительстве нормы, регламентирующие размещение новых объектов на уже застроенной территории, чаще всего не соблюдаются.
По словам инженера-строителя Сафара Сафарова (имя изменено по его просьбе), потребность в такого рода строительстве вызвана стремлением застройщика получить дополнительную прибыль, не затрачивая средства на монтаж новых коммуникаций (водоснабжение, канализация, энергообеспечение).
- Строительство жилья в микрорайонах с наличием доступа к городскому транспорту очень выгодно. Ну а жителям старых домов приходится потесниться, чтобы кто-то заработал на этом немалые деньги, - говорит Сафаров.
Из-за точечной застройки граждане лишаются покоя и комфорта, но коммерсантам, чиновникам и городскому бюджету она приносит огромные прибыли, ведь строительство на пустыре без наличия коммуникаций является очень дорогим удовольствием.
- Кроме того, в Таджикистане руководствуются советскими СНиПами (Строительными нормами и правилами, – прим. ред.), они переведены на таджикский язык, и основная их часть остается неизмененной, - продолжает С. Сафаров. - Заключения экологической и санитарной экспертизы строительных проектов часто вызывают сомнения, так как строительство явно противоречит существующим нормам: грубо нарушаются требования СНиПов, СанПиНов.
Как сообщили в Агентстве по строительству и архитектуре при правительстве РТ, согласно законодательству, если какие-то документы бывшего СССР не противоречат нынешним требованиям, они являются действующими.
- Сейчас существует большое количество СНиПов, - отметили в Агентстве. - С 2004 года мы приступили к актуализации (пересмотру) всех строительных норм в Таджикистане, с того времени на данный момент уже разработано свыше 20 новых таджикских СНиПов, в то же время мы используем СНиПы, оставшиеся со времен СССР, и межгосударственные СНиПы.
Часто, по словам Сафарова, нарушается тот пункт СНиПа, который говорит о необходимости при проектировании жилой застройки предусматривать размещение площадок для игр детей.
- По установленным нормам при точечной застройке за минимальное расстояние между длинными сторонами домов берется показатель высоты дома во избежание принципа «домино». Нередко требования этого СНиПа не соблюдаются, - сетует С. Сафаров.
С ним не согласен специалист Управления вневедомственной государственной экспертизы проектов строительства Темур Негматов.
- Нет такого правила, что расстояние между домами должно быть равно высоте дома, - говорит он. - Если мы так будем строить, у нас в городе не останется места. Минимальное расстояние между домами должно составлять от 10 до 20 метров в зависимости от положения дома. Что касается строительства новых домов в уже существующих микрорайонах, то здесь следует учитывать тот факт, что в советские годы при возведении микрорайонов из 4-5-этажных жилых зданий специально были запланированы места, на которых в будущем должны были быть построены высотные дома. Сегодня на месте этих пустырей и строятся дома.
Как отметил Т. Негматов, опасения жителей относительно того, что после строительства новых домов могут возникнуть перебои с электроэнергией или водой, должны опровергнуть или подтвердить соответствующие организации, без согласования с которыми нельзя одобрить проект строительства.
- В данном случае это «Барки Точик» или Горэлектросеть и Душанбеводоканал, - говорит специалист. - Проектирование зданий начинается только после получения технических условий, выдаваемых этими организациями.
С. Сафаров утверждает обратное.
- Если это так, то значит, нынешний генплан, по которому возводятся высотки в столице, был разработан еще в 70–80-е годы прошлого столетия? Этого не может быть! Соответственно, это не отвечает современным реалиям, хотя бы по предусмотренным парковочным местам. Также выходит, что соседи домов напротив могут заглядывать друг другу в окна, но это противоречит не только строительным, но и этическим нормам. А как насчет благоустройства придомовой территории в 10-20 метрах? - вопрошает специалист.
Ветеран в борьбе за солнечный свет!
ОКОЛО года тому назад мы писали о ветеране ВОВ Хикматулло Шамсиеве, который долгое время ведет неустанную переписку с госорганами для улучшения жилищных условий.
Ветеран со своей супругой проживает в центре столицы в трехэтажке над кафе «Паблик паб» (бывший ресторан «Прага»), рядом со зданием «Душанбе Плаза». «Солнечный свет к нам вообще не попадает, после того как построили это высокое здание, - говорил Шамсиев в интервью «АП». – Нет никакого свежего воздуха».
По словам ветерана, в борьбе за минимальные санитарные нормы и улучшение жилищных условий он обращался в правительство, парламент, к председателю г. Душанбе. Все его обращения остались без должного внимания. А райсуд И. Сомони и вовсе отказал в удовлетворении иска.
По словам Сафарова, нормативы инсоляции (попадание прямого солнечного света внутрь помещений, – прим. ред.) были введены еще в советские времена как мера борьбы с туберкулезом и рахитом, а также как необходимое средство профилактики инфекционных заболеваний. Условия проживания в квартире считались эпидемиологически безопасными, если она инсолировалась не менее трех часов в день. По ныне действующим нормам, с 89-го года, норма инсоляции была сокращена до 2,5 часов, а в особых случаях до 2 часов.
Как говорит Т. Негматов, принцип инсоляции всегда должен учитываться при проектировании новых жилых домов. «Но есть квартиры, обычно однокомнатные, которые окнами смотрят на север, и обеспечить, чтобы солнце попадало в них не менее двух часов в сутки во все сезоны, иногда не представляется возможным, - говорит Темур Негматов. - Это может быть связано с тем, что они рассчитаны на малосемейных, и скорее всего поэтому по статистике однокомнатные квартиры чаще всего ориентированы на север. Что касается соседнего с комплексом «Душанбе-Плаза» строения, то здесь нельзя утверждать, что солнце вообще не попадает в окна – дома и в самом деле стоят близко друг к другу, но не настолько, чтобы закрывать окна от солнечного света. Необходимая инсоляция обеспечена. Если я не ошибаюсь, данный дом в будущем подлежит сносу, поэтому и было решено построить комплекс «Душанбе-Плаза» на таком близком расстоянии к нему.
Неудобства нужно перетерпеть?!
ПО словам начальника отдела экологического аудита Государственной экологической экспертизы Комитета по охране окружающей среды при правительстве РТ Джалила Халилова, в соответствии с действующим законодательством установлен порядок проведения экологической экспертизы, в том числе и на объектах строительства.
- Специалисты экологической экспертизы на месте изучают объект и выносят свое заключение по оценке воздействия на окружающую среду по всем компонентам, то есть на флору, фауну, атмосферный воздух и пр. Дальнейший контроль над исполнением предписаний возлагается на отделы охраны окружающей среды на местах. На практике есть множество примеров наложения штрафов за нарушение экологических норм при строительстве, - говорит Д. Халилов.
По словам руководителя Управления охраны окружающей среды столицы Абдусалима Джураева, Управление ведет контроль обеспечения выполнения правовых требований по рациональному использованию природных ресурсов и охране окружающей среды от загрязнения всеми предприятиями, организациями и гражданами, в том числе и при строительстве.
- На мой взгляд, подобные проблемы должны решаться очень просто. Если спроектированный объект соответствует всем санитарным, экологическим, противопожарным и иным нормам, застройщик получил все необходимые согласования, то разрешение на строительство такого объекта должно однозначно выдаваться, но обязательно контролироваться этими службами, - говорит Абдусалим Джураев.
По словам заместителя главного санитарного врача столицы Сохибназара Зоирова, в столичную санэпидемслужбу на сегодняшний день от граждан поступают обращения, связанные с несвоевременным вывозом мусора, работой различных промышленных объектов. Но нет ни одного обращения по поводу нарушения санитарных норм и правил, связанных со строительством.
- Несмотря на это, с момента выделения земельного участка до сдачи объекта под ключ специалисты нашей службы ведут постоянный контроль соблюдения санитарных норм. Вы говорите о детских площадках, зеленых насаждениях и инсоляции, но никто не хочет, живя в четырехэтажке, видеть многоэтажное строение, перекрывающее ему солнечный свет. Поинтересуйтесь у архитекторов. Ведь есть генеральный план столицы. Несмотря ни на что, строительство ведется и будет вестись. Наша столица развивается, строится и уплотняется, и это реальность. Естественно, любое строительство создает временные определенные неудобства жильцам соседних домов, которые попросту нужно перетерпеть. Мы должны прийти к цивилизованному решению всех подобных проблем, к достижению понимания нашими гражданами необходимости строительства новых объектов, - отметил Сохибназар Зоиров.
Доходный бизнес с «издержками»
МЫ поинтересовались, по какой цене будут реализовываться квартиры в новых домах.
- Если бы не было спроса на квартиры в новых домах точечной застройки, не было бы и самого строительства. В настоящее время мы отдаем предпочтение проектам жилых домов, в которых квартиры будут реализовываться по доступным ценам, - говорит представитель одной из риэлтерских компаний. - Безусловно, строительство жилых квадратных метров в столице выгодно застройщику. И чем участок для застройки ближе к центру, тем выгоднее можно продать будущие квартиры.
По его словам, застройщики предлагают уже готовое жилье под ключ в среднем по $1200-1300 за квадратный метр.
Между тем, как утверждает С. Сафаров, средняя себестоимость строительства одного квадратного метра жилых домов в Душанбе составляет $700 в случае предварительного сноса старой постройки и более $500 при точечной застройке в жилом массиве. В обоих случаях - с учетом последующей врезки в готовые коммуникации.
- Это примерно в 2 раза ниже, чем среднерыночная цена, по которой предлагаются квартиры покупателям, - объясняет один из столичных застройщиков. - К примеру, на 1 этаж четырехподъездного блока в 520 кв.м при расчете $700 на «квадрат» в общем расходуется $364 тысячи, в том числе: зарплата работников (в среднем ежемесячный оклад монтажника составляет около тысячи сомони, а использование китайских рабочих обходится еще дешевле), стоимость материала на «квадрат» - в среднем $40 тысяч, непредвиденные расходы для «ускорения» строительства - около $10 тысяч, налоги и прочее - $30 тысяч, стоимость земли, в том числе и демонтаж старой постройки, и, соответственно, определенные расходы на подключение к сетям и прочее.
По подсчетам собеседника, если на один этаж четырехподъездного блока в 520 «квадратов» расходуется $364 тысячи, а этих этажей девять, то выходит $3 млн 276 тыс. (на возведение четырехподъездного девятиэтажного блока).
А вот при реализации выходит иная сумма. 520 кв.м (один этаж) по $ 1,2 тыс. - выходит сумма в $624 тыс. В расчете на девять этажей получается $5 млн 616 тыс. минус $3 млн 276 тыс. (затраченные средства на строительство). Чистыми остается $2 млн 340 тыс.
- Но эта сумма не достанется полностью застройщику из-за административных «издержек» (откатов), - утверждает собеседник.
По его словам, итоговая сумма дохода строительной компании зависит от условий получения земельного участка под строительство, его местоположения, наличия коммуникаций и обязательного наличия связей, которые в дальнейшем будут содействовать застройщику - от участия в тендере, непосредственно в ходе самого строительства и до сдачи объекта под ключ. Эта административная составляющая съедает в среднем около 30% дохода.
«При таких затратах минимальная цена продажи 1 кв.м не может быть ниже $1,2 тысячи в готовых постройках, а в домах со свободной планировкой не ниже $700, в противном случае я не смогу выполнить свои обязательства», - говорит застройщик.
Столичные власти обратились к решению жилищной проблемы, создав больше года назад ГУП «Строительство доступного жилья». В настоящее время завершается строительство двух девятиэтажных зданий на улице Хувайдуллоева и двух 12-этажных домов на набережной в 46-м микрорайоне. По словам главы ГУП Толибджона Мирзоева, в зависимости от проекта и себестоимости строительства стоимость квадратного метра в этих домах составит от $310 до $514. Но покупатели получат эти квартиры лишь с подведёнными линиями энерго- и водоснабжения и канализации, но без внутренней отделки и сантехнического оборудования.
Контроля нет
ПРАВОЗАЩИТНИКИ и жители столицы считают, что точечная застройка создает для граждан самые серьезные неудобства, ущемляя их права на комфортное проживание.
А ведь существуют принципы, которые являются основой законодательства о градостроительной деятельности и созданных в соответствии с ним нормативных правовых актов.
Адвокат Сергей Романов в интервью «АП» рассказал, что Градостроительный кодекс Республики Таджикистан предусматривает мониторинг, который должен вестись уполномоченными органами в отношении объектов градостроительной деятельности и реализации градостроительной документации, а также для проведения ее экспертизы в целях контроля правильного использования территории и результатов реализации градостроительных проектов.
Поэтому надзорные органы обязаны реагировать на факты незаконных застроек или нарушения норм градостроительства. За игнорирование таких действий предусмотрены соответствующая административная и уголовная ответственность.
Более того, согласно статье 153 Жилищного кодекса Республики Таджикистан «предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и земельным насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб.
Должностные лица и другие работники, по вине которых предприятие, учреждение, организация понесли расходы, связанные с возмещением ущерба, несут материальную ответственность в установленном законом порядке».
Но возможно ли в нашем случае, чтобы виновные понесли наказание, когда даже Агентство по строительству и архитектуре является одновременно и заказчиком, принимает строительство и одновременно является контролирующим органом?
Однозначно – нет!
Во всем мире технические (контролирующие качество) инспекции являются самостоятельными и независимыми…
Вместо послесловия
СПЕЦИАЛИСТЫ в один голос утверждают, что мировая практика подтвердила, что точечное строительство изжило себя. Крупные города сейчас расширяются, а не уплотняются.
Практика доказала, что строительство высотных домов в микрорайонах приведет к чрезмерно большому расходу электроэнергии (что в нашем случае означает просто катастрофу). В случае с Душанбе, где устарела вся городская инфраструктура, это может привести к тому, что элементарно не выдержит канализационная система.
Это однозначно приведет к увеличению нагрузки на торговую, социальную и транспортную систему. С последним мы уже не в состоянии справиться…
Известно, кто выдавал разрешение на это строительство, но только непонятно - по недобросовестности ли или по какой другой, более явной, причине…
21.11 16:35
